云龙法院联合多部门共谋物业解纷之道

       当前，社会物业纠纷频发， “小物业”关系着千家万户的“大民生”，在联调中心的新型工作模式下，物业纠纷能否得到有效解决？近期，徐州市云龙区某小区物业公司与业主之间对于物业服务质量问题争执不下，久而久之，收缴物业费成了“老大难”。该物业公司遂向云龙区物业纠纷联合调处中心提起解纷诉求，该小区纠纷量已达数十件。

一问二圈三整改

       缴费率是一个小区物业服务质量的“晴雨表”，缴费率较低的小区往往存在服务“硬伤”，若一味由法院开庭、判决，只会激化物业与业主之间的矛盾。因此调处中心接到诉求之后，首先由区房管中心摸底其近年的缴费率，在得知该小区近一年缴费率较低之后，云龙区法院充分发挥自身在矛盾纠纷化解中的专业优势和协调作用，指导中心调解员通过现场走访问询、电话沟通、发放调查问卷等方式，认真听取物业公司和业主双方的诉求，耐心的疏导双方情绪，围绕双方的权利与义务进行释法明理。在引导业主与物业公司积极沟通的过程中，调解员发现该小区确实存在诸多物业服务质量问题，在环境卫生、小区绿化以及消防安全等方面存在较大的整改空间。不少业主向调处中心倾诉：“楼道走廊、地下车库卫生不好，物业服务压根不合格”、“小区绿化不好，物业服务质量不达标，物业费必须打折”、“把我们提出的问题解决了，我们就交物业费！”小区卫生、绿化以及门禁安全是一个小区最直观的治理画像，同时也是最容易答好的“送分题”。最基础的分数拿到了，才有可能促成业主和物业公司之间的成功调解。因此，物业公司针对这些问题的主动整改是调处物业纠纷的首要前提。

       督促物业公司进行整改需要相关部门形成合力，云龙区法院联合区房产管理中心、街道物管科、市物业管理行业协会，以联合调处中心为平台，与业主、物业多次沟通待整改项目范围。针对小区存在的消防通道被封堵的问题，很多业主反映出强烈的不满。法院联系消防大队一起对该小区实地勘察，并由行业协会对物业管理公司的服务边界进行界定并对该专业问题进行解答，解除了很多业主的困惑。在此基础上，联调中心圈定了业主们反映的小区物业服务质量问题范围，并向该物业公司发出整改函，限期要求其对小区绿化未及时补种、卫生未及时清洁到位、楼梯内物品堆积影响消防安全等七个典型问题进行整改。

促和促治促调解

       联调中心在物业公司整改的最后阶段，邀请业主代表一同到现场进行勘查、验收，并组织召开座谈会。会上，调处中心强调小区业主安居，物业企业才能乐业。从物业合同双方的权利义务角度梳理分析了该小区物业纠纷的成因，指出物业公司多年收不上物业费，物业服务质量只会越来越差，业主也就更不愿意缴纳物业费，形成了恶性循环。

       业主们纷纷表示通过整改确实改善了一些物业问题，物业公司与居民实际上是“双向奔赴”，既然确实解决了物业服务质量问题，大家都愿意依法交纳物业费。物业公司当场表态，必须对整改函上的要求逐一彻底整改和反馈，否则通过不了联调中心的考核验收，更无法向业主交代。

       云龙区物业纠纷联合调处中心成立以来，摒弃一刀切诉讼解纷的模式，以问题为导向，以审理促治理，着力改善小区的物业服务质量，让群众在沟通、整改的过程中感受到法律的温度，感受到物业公司改善服务的主动性、积极性，让缴纳物业费成为群众“心服口服”的选择。目前联合调处中心已经调解成功15个小区，逾百起纠纷。（李欢然）